{"id":7000,"date":"2024-10-03T13:14:37","date_gmt":"2024-10-03T11:14:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wachandwach.es\/blog\/\/"},"modified":"2024-10-03T13:14:37","modified_gmt":"2024-10-03T11:14:37","slug":"umowy-najmu-mieszkania-lub-lokalu-w-hiszpanii-kluczowe-kwestie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/umowy-najmu-mieszkania-lub-lokalu-w-hiszpanii-kluczowe-kwestie\/","title":{"rendered":"Umowy najmu mieszkania lub lokalu w Hiszpanii: kluczowe kwestie"},"content":{"rendered":"<p>W przypadku wynajmu nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017conej w mie\u015bcie, niezale\u017cnie od tego, czy jest to mieszkanie, czy lokal, konieczne jest sporz\u0105dzenie pisemnej umowy najmu, kt\u00f3ra precyzuje obowi\u0105zki obu stron (wynajmuj\u0105cego i najemcy). Cz\u0119sto spotyka si\u0119 umowy, kt\u00f3re s\u0105 niewa\u017cne z powodu braku podstawowych element\u00f3w lub zawieraj\u0105 klauzule niezgodne z prawem, kt\u00f3re mog\u0105 zosta\u0107 uniewa\u017cnione. W takich przypadkach, w razie naruszenia umowy przez kt\u00f3r\u0105kolwiek ze stron, nie mo\u017cna egzekwowa\u0107 jej postanowie\u0144, a nawet mo\u017ce doj\u015b\u0107 do jej ca\u0142kowitego lub cz\u0119\u015bciowego uniewa\u017cnienia przez jedn\u0105 ze stron. Dlatego bardzo wa\u017cne jest, aby umowa by\u0142a sporz\u0105dzona poprawnie, aby unikn\u0105\u0107 przysz\u0142ych konflikt\u00f3w mi\u0119dzy wynajmuj\u0105cymi a najemcami. W internecie dost\u0119pnych jest wiele wzor\u00f3w um\u00f3w, jednak ka\u017cde przypadek wymaga indywidualnej adaptacji. Zaleca si\u0119 skorzystanie z konsultacji prawnych z<a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\"> hiszpa\u0144skim adwokatem<\/a> przed sporz\u0105dzeniem i podpisaniem umowy najmu, zw\u0142aszcza je\u015bli zale\u017cy nam na trwa\u0142o\u015bci stosunku najmu.<\/p>\n<div class=\"flex max-w-full flex-col flex-grow\">\n<div class=\"min-h-8 text-message flex w-full flex-col items-end gap-2 whitespace-normal break-words [.text-message+&amp;]:mt-5\" dir=\"auto\" data-message-author-role=\"assistant\" data-message-id=\"587e0436-55df-43ca-ae77-b0dabf818daa\">\n<div class=\"flex w-full flex-col gap-1 empty:hidden first:pt-[3px]\">\n<div class=\"markdown prose w-full break-words dark:prose-invert light\">\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<div class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Spis tre\u015bci<\/div>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Prze\u0142\u0105cznik Spisu Tre\u015bci\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/umowy-najmu-mieszkania-lub-lokalu-w-hiszpanii-kluczowe-kwestie\/#1_Rodzaje_umow\" >1. Rodzaje um\u00f3w<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/umowy-najmu-mieszkania-lub-lokalu-w-hiszpanii-kluczowe-kwestie\/#2_Ustawa_o_najmie_miejskim\" >2. Ustawa o najmie miejskim<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/umowy-najmu-mieszkania-lub-lokalu-w-hiszpanii-kluczowe-kwestie\/#3_Strony_umowy\" >3. Strony umowy<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/umowy-najmu-mieszkania-lub-lokalu-w-hiszpanii-kluczowe-kwestie\/#4_Sporzadzanie_umowy\" >4. Sporz\u0105dzanie umowy<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/umowy-najmu-mieszkania-lub-lokalu-w-hiszpanii-kluczowe-kwestie\/#5_Klauzule_w_umowie\" >5. Klauzule w umowie<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"1_Rodzaje_umow\"><\/span>1. Rodzaje um\u00f3w<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Istniej\u0105 dwa rodzaje um\u00f3w najmu nieruchomo\u015bci miejskich, w zale\u017cno\u015bci od ich celu:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Umowa najmu mieszkania<\/strong>: Jest to porozumienie zawarte mi\u0119dzy dwiema stronami, na mocy kt\u00f3rego wynajmuj\u0105cy oddaje najemcy do u\u017cywania lokal mieszkalny, kt\u00f3ry ma s\u0142u\u017cy\u0107 zaspokojeniu sta\u0142ych potrzeb mieszkaniowych najemcy (zgodnie z art. 2.1 Ustawy o najmie miejskim, LAU). Postanowienia umowy obejmuj\u0105 r\u00f3wnie\u017c przynale\u017cno\u015bci do mieszkania, takie jak wyposa\u017cenie, piwnice, miejsca parkingowe czy inne pomieszczenia oddane do dyspozycji najemcy.<\/li>\n<li><strong>Umowa najmu na cele inne ni\u017c mieszkaniowe (lokal u\u017cytkowy)<\/strong>: Najem nie musi dotyczy\u0107 jedynie cel\u00f3w mieszkaniowych. Umowa najmu mo\u017ce obejmowa\u0107 r\u00f3wnie\u017c lokale przeznaczone na dzia\u0142alno\u015b\u0107 handlow\u0105, biurow\u0105 czy us\u0142ugow\u0105. Cho\u0107 takie umowy r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 celem od um\u00f3w najmu mieszka\u0144, s\u0105 one regulowane podobnie, poniewa\u017c maj\u0105 wiele wsp\u00f3lnych element\u00f3w i s\u0105 obj\u0119te t\u0105 sam\u0105 Ustaw\u0105 o najmie miejskim (LAU). Przyk\u0142ady najmu na cele inne ni\u017c mieszkaniowe to najmy sezonowe (np. letnie) oraz umowy na prowadzenie dzia\u0142alno\u015bci przemys\u0142owej, handlowej, rzemie\u015blniczej, zawodowej, rekreacyjnej, opieku\u0144czej, kulturalnej lub edukacyjnej (art. 3.2 LAU).<\/li>\n<li><strong>Wy\u0142\u0105czenia (art. 5 LAU)<\/strong>: LAU wyra\u017anie wy\u0142\u0105cza z zakresu swoich przepis\u00f3w umowy najmu nast\u0119puj\u0105cych nieruchomo\u015bci:\n<ul>\n<li>Mieszkania przydzielone w zwi\u0105zku z pe\u0142nion\u0105 funkcj\u0105, np. dla dozorcy, stra\u017cnika, pracownika lub urz\u0119dnika<\/li>\n<li>Mieszkania wojskowe<\/li>\n<li>Nieruchomo\u015bci z budynkiem mieszkalnym, kt\u00f3rych g\u0142\u00f3wnym celem jest rolnicze, le\u015bne lub hodowlane wykorzystanie gruntu<\/li>\n<li>Mieszkania uniwersyteckie<\/li>\n<li>Mieszkania turystyczne<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"2_Ustawa_o_najmie_miejskim\"><\/span>2. Ustawa o najmie miejskim<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Przed przyst\u0105pieniem do sporz\u0105dzenia umowy nale\u017cy uwzgl\u0119dni\u0107 regulacje zawarte w <strong>Ustawie 29\/1994 z dnia 24 listopada o najmie miejskim<\/strong>:<\/p>\n<p>Ustawa ta okre\u015bla mi\u0119dzy innymi ramy prawne obowi\u0105zuj\u0105ce dla ka\u017cdego rodzaju umowy najmu. Cz\u0119\u015b\u0107 tej ustawy ma charakter bezwzgl\u0119dnie obowi\u0105zuj\u0105cy (rozdzia\u0142y I, II i IV), co oznacza, \u017ce nale\u017cy przestrzega\u0107 jej postanowie\u0144 (art. 4.1 LAU), szczeg\u00f3lnie w zakresie termin\u00f3w i obowi\u0105zkowych przed\u0142u\u017ce\u0144 w umowach najmu mieszka\u0144. Jednak\u017ce, z wyj\u0105tkiem tej cz\u0119\u015bci, umowy najmu mieszka\u0144 podlegaj\u0105 w pierwszej kolejno\u015bci umowom, klauzulom i warunkom okre\u015blonym przez wol\u0119 stron (art. 1255 Kodeksu Cywilnego), a w dalszej kolejno\u015bci przepisom Kodeksu Cywilnego (art. 4.2 LAU).<\/p>\n<p>Wa\u017cne jest, aby pami\u0119ta\u0107, \u017ce data zawarcia umowy okre\u015bla, kt\u00f3ra wersja LAU b\u0119dzie mia\u0142a zastosowanie, a przepisy mog\u0105 ulec istotnym zmianom. Na przyk\u0142ad, mi\u0119dzy ko\u0144cem 2018 r. a pocz\u0105tkiem 2019 r. przepisy zmieniano trzykrotnie, co skutkowa\u0142o trzema r\u00f3\u017cnymi re\u017cimami prawnymi w kr\u00f3tkim czasie. Zmiany w ustawie nie wp\u0142ywaj\u0105 na obowi\u0105zuj\u0105ce umowy, kt\u00f3re nadal podlegaj\u0105 przepisom obowi\u0105zuj\u0105cym w chwili ich zawarcia.<\/p>\n<p>Obecnie rz\u0105d planuje wdro\u017cenie nowej ustawy dotycz\u0105cej mieszka\u0144, kt\u00f3ra w szczeg\u00f3lno\u015bci wp\u0142ynie na najmy miejskie.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"3_Strony_umowy\"><\/span>3. Strony umowy<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Wa\u017cne jest poprawne zidentyfikowanie stron umowy, poniewa\u017c b\u0142\u0119dna redakcja mo\u017ce prowadzi\u0107 do podwa\u017cenia jej skuteczno\u015bci lub do spor\u00f3w interpretacyjnych. Aby unikn\u0105\u0107 pomy\u0142ek, w umowach zazwyczaj stosuje si\u0119 kursyw\u0119 i wielkie litery, np. &#8222;Wynajmuj\u0105cy&#8221; i &#8222;Najemca&#8221;. Stronami umowy s\u0105:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Wynajmuj\u0105cy<\/strong>: Osoba fizyczna lub prawna wynajmuj\u0105ca nieruchomo\u015b\u0107 w zamian za czynsz<\/li>\n<li><strong>Najemca<\/strong>: Osoba fizyczna lub prawna, kt\u00f3ra bierze nieruchomo\u015b\u0107 w najem i zobowi\u0105zuje si\u0119 do zap\u0142aty czynszu<\/li>\n<\/ul>\n<p>Mo\u017cliwe jest, \u017ce b\u0119dzie kilku wynajmuj\u0105cych i najemc\u00f3w (lub ich przedstawicieli prawnych), warto uwzgl\u0119dni\u0107 ich wszystkich w umowie, zobowi\u0105zuj\u0105c ich solidarnie, co pozwoli na dochodzenie pe\u0142nej kwoty czynszu od dowolnego najemcy w razie zaleg\u0142o\u015bci.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"4_Sporzadzanie_umowy\"><\/span>4. Sporz\u0105dzanie umowy<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Po ustaleniu rodzaju umowy najmu, zidentyfikowaniu stron i zapoznaniu si\u0119 z obowi\u0105zuj\u0105cymi przepisami prawnymi, mo\u017cna przyst\u0105pi\u0107 do sporz\u0105dzenia umowy najmu:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Forma umowy<\/strong>: Cho\u0107 nie jest to obowi\u0105zkowe, umowa powinna by\u0107 sporz\u0105dzona na pi\u015bmie jako dokument prywatny. Brak pisemnej umowy nie oznacza braku umowy, gdy\u017c mo\u017ce ona by\u0107 zawarta ustnie. W niekt\u00f3rych przypadkach korzystne mo\u017ce by\u0107 sporz\u0105dzenie umowy w formie aktu notarialnego<\/li>\n<li><strong>Podstawowe elementy umowy<\/strong>: Ka\u017cda umowa powinna zawiera\u0107 trzy podstawowe elementy, bez kt\u00f3rych jest niewa\u017cna (art. 1261 Kodeksu Cywilnego), a ka\u017cda ze stron mo\u017ce j\u0105 uniewa\u017cni\u0107 z tego powodu (art. 1300 Kodeksu Cywilnego):\n<ul>\n<li><strong>Zgoda stron<\/strong>: Strony musz\u0105 wyrazi\u0107 wol\u0119 zawarcia umowy<\/li>\n<li><strong>Przedmiot umowy<\/strong>: Przedmiot umowy musi by\u0107 zgodny z prawem, mo\u017cliwy do spe\u0142nienia i okre\u015blony<\/li>\n<li><strong>Przyczyna zobowi\u0105zania<\/strong>: Przyczyn\u0105 umowy najmu jest zawsze wynajem nieruchomo\u015bci, przy czym wynajmuj\u0105cy zobowi\u0105zuje si\u0119 udost\u0119pni\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w zamian za czynsz, a najemca korzysta z niej za op\u0142at\u0105<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"5_Klauzule_w_umowie\"><\/span>5. Klauzule w umowie<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Umowa najmu powinna by\u0107 sporz\u0105dzona z uwzgl\u0119dnieniem przepis\u00f3w LAU, a jej klauzule musz\u0105 by\u0107 dostosowane do konkretnego przypadku, zawieraj\u0105c takie elementy jak:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Czas trwania umowy i jej przed\u0142u\u017cenie<\/strong><\/li>\n<li><strong>Czynsz, jego aktualizacja i spos\u00f3b p\u0142atno\u015bci<\/strong><\/li>\n<li><strong>Zasady rezygnacji i ewentualne odszkodowanie<\/strong><\/li>\n<li><strong>Odpowiedzialno\u015b\u0107 za naprawy i utrzymanie nieruchomo\u015bci<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Dobrze sporz\u0105dzona umowa minimalizuje ryzyko konflikt\u00f3w i u\u0142atwia egzekwowanie praw w przypadku ewentualnych spor\u00f3w s\u0105dowych, dlatego zawsze warto skonsultowa\u0107 jej tre\u015b\u0107 z <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\">hiszpa\u0144skim prawnikiem specjalizuj\u0105cym si\u0119 w prawie nieruchomo\u015bci<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"mb-2 flex gap-3 empty:hidden -ml-2\">\n<div class=\"items-center justify-start rounded-xl p-1 flex\">\n<div class=\"flex items-center\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>W przypadku wynajmu nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017conej w mie\u015bcie, niezale\u017cnie od tego, czy jest to mieszkanie, czy lokal, konieczne jest sporz\u0105dzenie pisemnej umowy najmu, kt\u00f3ra precyzuje obowi\u0105zki obu stron (wynajmuj\u0105cego i najemcy)&#8230;.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":7003,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"Kancelaria adwokacka w Hiszpanii specjalizuj\u0105ca si\u0119 w prawie nieruchomo\u015bci. Kompleksowa pomoc prawna przy umowach najmu, kupnie-sprzeda\u017cy i sprawach zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bciami","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[102],"tags":[],"class_list":["post-7000","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-prawo-nieruchomosci"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7000","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7000"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7000\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7007,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7000\/revisions\/7007"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7003"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7000"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7000"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7000"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}