{"id":9106,"date":"2026-04-01T16:15:10","date_gmt":"2026-04-01T14:15:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wachandwach.es\/blog\/"},"modified":"2026-04-01T16:15:10","modified_gmt":"2026-04-01T14:15:10","slug":"kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/","title":{"rendered":"Kupno nieruchomo\u015bci na licytacji komorniczej (Subastas) w Hiszpanii"},"content":{"rendered":"<p>Licytacje komornicze nieruchomo\u015bci w Hiszpanii \u2014 zwane <em>subastas judiciales<\/em> \u2014 od lat fascynuj\u0105 inwestor\u00f3w obietnic\u0105 zakupu mieszkania lub domu o 30\u201350% poni\u017cej ceny rynkowej. Na papierze wygl\u0105da to znakomicie. W rzeczywisto\u015bci bez w\u0142a\u015bciwego przygotowania prawnego mo\u017cna straci\u0107 depozyt, naby\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017con\u0105 cudzymi hipotekami albo odziedziczy\u0107 lokatora, kt\u00f3rego eksmisja zajmie par\u0119 lat. Niniejszy artyku\u0142 wyja\u015bnia, jak dzia\u0142aj\u0105 subastas po gruntownej reformie z 2025 roku, jakie ryzyka realnie niesie ta forma zakupu i kiedy \u2014 przy odpowiednim wsparciu prawnym \u2014 rzeczywi\u015bcie mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 okazj\u0105.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<div class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Spis tre\u015bci<\/div>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Prze\u0142\u0105cznik Spisu Tre\u015bci\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Czym_jest_subasta_judicial_%E2%80%94_definicja_i_podstawa_prawna\" >Czym jest subasta judicial \u2014 definicja i podstawa prawna<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Podstawa_prawna_to_przede_wszystkim\" >Podstawa prawna to przede wszystkim:<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Wyrozniamy_trzy_typy_licytacji_w_ktorych_mozesz_nabyc_nieruchomosc\" >Wyr\u00f3\u017cniamy trzy typy licytacji, w kt\u00f3rych mo\u017cesz naby\u0107 nieruchomo\u015b\u0107:<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Reforma_LO_12025_co_zmienilo_sie_od_3_kwietnia_2025_roku\" >Reforma LO 1\/2025: co zmieni\u0142o si\u0119 od 3 kwietnia 2025 roku?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Najwazniejsze_zmiany_%E2%80%94_parametry_finansowe_i_progi\" >Najwa\u017cniejsze zmiany \u2014 parametry finansowe i progi<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Najwazniejsze_zmiany_%E2%80%94_procedura_i_przejrzystosc\" >Najwa\u017cniejsze zmiany \u2014 procedura i przejrzysto\u015b\u0107<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Jak_krok_po_kroku_przebiega_licytacja_w_Hiszpanii\" >Jak krok po kroku przebiega licytacja w Hiszpanii?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Etap_1_%E2%80%94_Wszczecie_egzekucji_i_wycena\" >Etap 1 \u2014 Wszcz\u0119cie egzekucji i wycena<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Etap_2_%E2%80%94_Publikacja_ogloszenia_w_portalu_BOE\" >Etap 2 \u2014 Publikacja og\u0142oszenia w portalu BOE<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Etap_3_%E2%80%94_Rejestracja_i_wplata_depozytu\" >Etap 3 \u2014 Rejestracja i wp\u0142ata depozytu<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Etap_4_%E2%80%94_Skladanie_ofert_20_dni_oferty_tajne\" >Etap 4 \u2014 Sk\u0142adanie ofert (20 dni, oferty tajne)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-12\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Etap_5_%E2%80%94_Wynik_i_zaplata\" >Etap 5 \u2014 Wynik i zap\u0142ata<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-13\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Etap_6_%E2%80%94_Decreto_de_adjudicacion_i_wpis_do_rejestru\" >Etap 6 \u2014 Decreto de adjudicaci\u00f3n i wpis do rejestru<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-14\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Gdzie_szukac_subastas_Portal_BOE_i_inne_narzedzia\" >Gdzie szuka\u0107 subastas? Portal BOE i inne narz\u0119dzia<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-15\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Ile_naprawde_kosztuje_zakup_nieruchomosci_na_licytacji\" >Ile naprawd\u0119 kosztuje zakup nieruchomo\u015bci na licytacji?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-16\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Podatek_ITP_a_valor_de_referencia_%E2%80%94_kluczowa_pulapka_podatkowa\" >Podatek ITP a valor de referencia \u2014 kluczowa pu\u0142apka podatkowa<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-17\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Kalkulator_kosztow_%E2%80%94_przyklad_praktyczny\" >Kalkulator koszt\u00f3w \u2014 przyk\u0142ad praktyczny<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-18\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Ryzyka_prawne_%E2%80%94_czego_nie_mowia_ogloszenia\" >Ryzyka prawne \u2014 czego nie m\u00f3wi\u0105 og\u0142oszenia<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-19\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Cargas_anteriores_%E2%80%94_obciazenia_wczesniejsze_niz_egzekucja\" >Cargas anteriores \u2014 obci\u0105\u017cenia wcze\u015bniejsze ni\u017c egzekucja<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-20\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Odpowiedzialnosc_podatkowa_nieruchomosci\" >Odpowiedzialno\u015b\u0107 podatkowa nieruchomo\u015bci<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-21\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#%E2%80%94_IBI\" >\u2014 IBI<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-22\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Deudas_de_comunidad_de_propietarios_%E2%80%94_zaleglosci_wobec_wspolnoty\" >Deudas de comunidad de propietarios \u2014 zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-23\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Rozbieznosc_danych_w_edicto_%E2%80%94_niepelne_informacje\" >Rozbie\u017cno\u015b\u0107 danych w edicto \u2014 niepe\u0142ne informacje<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-24\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Brak_rekojmi_za_wady_fizyczne_i_prawne\" >Brak r\u0119kojmi za wady fizyczne i prawne<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-25\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Nieruchomosc_zajeta_przez_lokatora_lub_bylego_wlasciciela\" >Nieruchomo\u015b\u0107 zaj\u0119ta przez lokatora lub by\u0142ego w\u0142a\u015bciciela<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-26\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Due_diligence_przed_zlozeniem_oferty_%E2%80%94_lista_kontrolna\" >Due diligence przed z\u0142o\u017ceniem oferty \u2014 lista kontrolna<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-27\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#A_Rejestr_i_obciazenia\" >A. Rejestr i obci\u0105\u017cenia<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-28\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#B_Stan_posiadania_i_sytuacja_lokatorska\" >B. Stan posiadania i sytuacja lokatorska<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-29\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#C_Prawo_i_formalnosci_urbanistyczne\" >C. Prawo i formalno\u015bci urbanistyczne<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-30\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Kiedy_subasta_to_naprawde_okazja_Kalkulator_okazji\" >Kiedy subasta to naprawd\u0119 okazja? Kalkulator okazji<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-31\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#FAQ_%E2%80%94_najczesciej_zadawane_pytania\" >FAQ \u2014 najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-32\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Czy_jako_obcokrajowiec_moge_kupic_nieruchomosc_na_licytacji_w_Hiszpanii\" >Czy jako obcokrajowiec mog\u0119 kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 na licytacji w Hiszpanii?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-33\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Jaki_jest_minimalny_depozyt_by_wziac_udzial_w_licytacji\" >Jaki jest minimalny depozyt, by wzi\u0105\u0107 udzia\u0142 w licytacji?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-34\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Co_sie_dzieje_z_depozytem_jesli_nie_wygrasz_licytacji\" >Co si\u0119 dzieje z depozytem, je\u015bli nie wygrasz licytacji?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-35\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Czy_moge_sfinansowac_zakup_hipoteka\" >Czy mog\u0119 sfinansowa\u0107 zakup hipotek\u0105?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-36\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Ile_naprawde_zaplace_podatku_ITP_po_zakupie_nieruchomosci_na_licytacji\" >Ile naprawd\u0119 zap\u0142ac\u0119 podatku ITP po zakupie nieruchomo\u015bci na licytacji?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-37\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/blog\/kupno-nieruchomosci-na-licytacji-komorniczej-subastas-w-hiszpanii\/#Jak_sprawdzic_czy_nieruchomosc_jest_wolna_od_lokatorow\" >Jak sprawdzi\u0107, czy nieruchomo\u015b\u0107 jest wolna od lokator\u00f3w?<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czym_jest_subasta_judicial_%E2%80%94_definicja_i_podstawa_prawna\"><\/span>Czym jest <em>subasta judicial<\/em> \u2014 definicja i podstawa prawna<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><em>Subasta judicial<\/em> (licytacja komornicza) to forma przymusowej sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci przeprowadzanej w ramach post\u0119powania egzekucyjnego w Hiszpanii.<\/p>\n<p data-start=\"1872\" data-end=\"2187\">Dochodzi do niej w sytuacji, gdy d\u0142u\u017cnik nie reguluje swoich zobowi\u0105za\u0144 (np. kredytu hipotecznego), a wierzyciel uzyska\u0142 tytu\u0142 wykonawczy i wszcz\u0105\u0142 egzekucj\u0119 s\u0105dow\u0105.<\/p>\n<p data-start=\"2189\" data-end=\"2313\">Post\u0119powanie prowadzone jest przez s\u0105d, a czynno\u015bci techniczne nadzoruje <strong data-start=\"2262\" data-end=\"2312\">Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia (LAJ)<\/strong>.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Podstawa_prawna_to_przede_wszystkim\"><\/span>Podstawa prawna to przede wszystkim:<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<ul>\n<li>Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), art. 655\u2013675 \u2014 regulacja licytacji nieruchomo\u015bci (bienes inmuebles).<\/li>\n<li>Ley Org\u00e1nica 1\/2025, de 2 de enero (BOE nr 3, 3.01.2025) \u2014 reforma procedury cywilnej, kt\u00f3ra wprowadzi\u0142a istotne zmiany w zasadach prowadzenia licytacji (obowi\u0105zuj\u0105ca dla post\u0119powa\u0144 wszcz\u0119tych od 3.04.2025 r.).<\/li>\n<li>Ley 19\/2015, de 13 de julio \u2014 wprowadzenie elektronicznego systemu licytacji poprzez oficjalny <a href=\"https:\/\/subastas.boe.es\/\"><strong data-start=\"2996\" data-end=\"3026\">Portal de Subastas del BOE<\/strong>.<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wyrozniamy_trzy_typy_licytacji_w_ktorych_mozesz_nabyc_nieruchomosc\"><\/span>Wyr\u00f3\u017cniamy trzy typy licytacji, w kt\u00f3rych mo\u017cesz naby\u0107 nieruchomo\u015b\u0107:<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Rodzaj<\/th>\n<th>Organizator<\/th>\n<th>Uwagi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Subasta judicial<\/strong><\/p>\n<p>(s\u0105dowa)<\/td>\n<td>S\u0105d \u2014 Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia (LAJ)<\/td>\n<td>Najcz\u0119stsza; portal BOE; LEC art. 655\u2013675<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Subasta administrativa<\/strong><\/p>\n<p>(administracyjna)<\/td>\n<td>AEAT (Hacienda), Seguridad Social, gminy<\/td>\n<td>Dotyczy egzekucji zobowi\u0105za\u0144 publicznoprawnych (podatki, sk\u0142adki)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Subasta notarial<\/strong><\/p>\n<p>(notarialna)<\/td>\n<td>Notariusz<\/td>\n<td>Rzadsza; oparta na klauzulach umownych; zwykle szybsza procedura<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<blockquote><p>Uwaga dla inwestor\u00f3w zagranicznych: Uczestnictwo w licytacji wymaga rejestracji w portalu BOE, posiadania numeri N.I.E., certyfikatu elektronicznego lub systemu Cl@ve, posiadania hiszpa\u0144skiego rachunku bankowego a tak\u017ce \u2014 ze wzgl\u0119du na bariery j\u0119zykowe i prawne \u2014 wsparcia <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\">polskoj\u0119zycznego adwokata w Hiszpanii<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Reforma_LO_12025_co_zmienilo_sie_od_3_kwietnia_2025_roku\"><\/span>Reforma LO 1\/2025: co zmieni\u0142o si\u0119 od 3 kwietnia 2025 roku?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Ley Org\u00e1nica 1\/2025 wprowadzi\u0142a istotn\u0105 reform\u0119 post\u0119powania cywilnego w Hiszpanii, obejmuj\u0105c\u0105 r\u00f3wnie\u017c zasady prowadzenia licytacji s\u0105dowych (<em data-start=\"2038\" data-end=\"2059\">subastas judiciales<\/em>).<\/p>\n<p>Jej przepisy dotycz\u0105ce licytacji (art. 643\u2013675 LEC) obowi\u0105zuj\u0105 wy\u0142\u0105cznie w post\u0119powaniach wszcz\u0119tych <strong>od 3 kwietnia 2025 r<\/strong>. Stare post\u0119powania tocz\u0105 si\u0119 nadal na starych zasadach \u2014 oba systemy b\u0119d\u0105 wsp\u00f3\u0142istnia\u0142y przez wiele lat.<\/p>\n<blockquote><p>Dla ustalenia w\u0142a\u015bciwego re\u017cimu prawnego decyduj\u0105ce znaczenie ma <strong data-start=\"2464\" data-end=\"2509\">data wszcz\u0119cia post\u0119powania egzekucyjnego<\/strong>, a nie data publikacji og\u0142oszenia o licytacji.<\/p><\/blockquote>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Najwazniejsze_zmiany_%E2%80%94_parametry_finansowe_i_progi\"><\/span>Najwa\u017cniejsze zmiany \u2014 parametry finansowe i progi<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Parametr<\/th>\n<th>Do 2.04.2025 (stary system)<\/th>\n<th>Od 3.04.2025 \u2014 LO 1\/2025<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Depozyt<\/strong> (nieruchomo\u015bci)<\/td>\n<td>5% <em>warto\u015bci licytacji<\/em><\/td>\n<td>Co do zasady<strong> 20% <em>warto\u015bci licytacji<\/em><\/strong>\u00a0(min. 1 000 EUR); LAJ mo\u017ce zmieni\u0107 procent; zawsze nale\u017cy sprawdzi\u0107 konkretne <em>edicto<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Termin zap\u0142aty<\/strong> reszty ceny<\/td>\n<td>40 dni roboczych<\/td>\n<td><strong>20 dni roboczych<\/strong> od zamkni\u0119cia licytacji, automatycznie, bez wezwania s\u0105du<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Min. cena<\/strong> \u2014 nieruchomo\u015bci (poza <em>vivienda habitual<\/em>)<\/td>\n<td>50% lub kwota d\u0142ugu<\/td>\n<td><strong>50%, lub kwota d\u0142ugu \u2014 min. 40% <em>warto\u015bci licytacji\u00a0<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Min. cena<\/strong> \u2014 <em>vivienda habitual<\/em> d\u0142u\u017cnika<\/td>\n<td>60% lub kwota d\u0142ugu<\/td>\n<td><strong>70%, lub pe\u0142na kwota d\u0142ugu \u2014 min. 60% <em>warto\u015bci licytacji\u00a0<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Subasta desierta<\/strong> (bez oferent\u00f3w)<\/td>\n<td>Wierzyciel m\u00f3g\u0142 przej\u0105\u0107 za 30% warto\u015bci<\/td>\n<td><strong>LAJ umarza zaj\u0119cie<\/strong>; d\u0142u\u017cnik mo\u017ce wskaza\u0107 nabywc\u0119 za co najmniej 50% lub za kwot\u0119 d\u0142ugu (minimum 40%)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Najwazniejsze_zmiany_%E2%80%94_procedura_i_przejrzystosc\"><\/span>Najwa\u017cniejsze zmiany \u2014 procedura i przejrzysto\u015b\u0107<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Parametr<\/th>\n<th>Do 2.04.2025 (stary system)<\/th>\n<th>Od 3.04.2025 \u2014 LO 1\/2025<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Jawno\u015b\u0107 ofert<\/strong><\/td>\n<td>Oferty widoczne w trakcie<\/td>\n<td><strong>Ograniczona jawno\u015b\u0107<\/strong>; portal publikuje wy\u0142\u0105cznie najwy\u017csz\u0105 ofert\u0119 po zamkni\u0119ciu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Czas trwania<\/strong><\/td>\n<td>20 dni + do 24h po ostatniej ofercie<\/td>\n<td><strong>20 dni kalendarzowych<\/strong>; bez mo\u017cliwo\u015bci przed\u0142u\u017cenia; z wy\u0142\u0105czeniem okre\u015blonych okres\u00f3w (np. \u015bwi\u0105tecznych)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Wierzyciel<\/strong> (<em>ejecutante<\/em>)<\/td>\n<td>M\u00f3g\u0142 poprawi\u0107 ofert\u0119 po zamkni\u0119ciu<\/td>\n<td>Uczestniczy w licytacji na zasadach og\u00f3lnych; brak mo\u017cliwo\u015bci podwy\u017cszenia oferty po jej zako\u0144czeniu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Dost\u0119p do nieruchomo\u015bci<\/strong><\/td>\n<td>Rzadko mo\u017cliwy<\/td>\n<td>D\u0142u\u017cnik mo\u017ce w ci\u0105gu 10 dni zadeklarowa\u0107 wsp\u00f3\u0142prac\u0119 (np. umo\u017cliwi\u0107 ogl\u0119dziny), co mo\u017ce skutkowa\u0107 redukcj\u0105 zad\u0142u\u017cenia do 2%.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Aktualizacja informacji<\/strong>\u00a0<strong>o obci\u0105\u017ceniach<\/strong><\/td>\n<td>Stan na dzie\u0144 wydania<\/td>\n<td>Obowi\u0105zek aktualizacji przy istotnym op\u00f3\u017anieniu; wi\u0119ksza bie\u017c\u0105ca transparentno\u015b\u0107<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Akredytacja<\/strong> <strong>reprezentacji<\/strong><\/td>\n<td>D\u0142u\u017cszy termin<\/td>\n<td><strong>3 dni<\/strong> na potwierdzenie pe\u0142nomocnictwa; brak = utrata depozytu<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<blockquote><p>Reforma istotnie zmieni\u0142a charakter licytacji s\u0105dowych w Hiszpanii \u2014 system sta\u0142 si\u0119 bardziej uporz\u0105dkowany i cz\u0119\u015bciowo bardziej transparentny, ale jednocze\u015bnie bardziej wymagaj\u0105cy dla inwestor\u00f3w (wy\u017cszy depozyt, kr\u00f3tszy termin zap\u0142aty, ograniczone mo\u017cliwo\u015bci reakcji po licytacji), co w praktyce oznacza konieczno\u015b\u0107 znacznie lepszego przygotowania finansowego i prawnego ni\u017c przed 2025 r.<\/p><\/blockquote>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Jak_krok_po_kroku_przebiega_licytacja_w_Hiszpanii\"><\/span>Jak krok po kroku przebiega licytacja w Hiszpanii?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etap_1_%E2%80%94_Wszczecie_egzekucji_i_wycena\"><\/span>Etap 1 \u2014 Wszcz\u0119cie egzekucji i wycena<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>S\u0105d wszczyna post\u0119powanie egzekucyjne, a nieruchomo\u015b\u0107 zostaje wyceniona (<em>valor de tasaci\u00f3n<\/em>). Na tej podstawie wyznacza si\u0119 <img decoding=\"async\" class=\"alignright wp-image-8916\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/stage-300x300.png\" alt=\"subasta licytacja komornicza hiszpania prawnik licytacje komornicze adwokat w hiszpanii najlepszy \" width=\"120\" height=\"120\" srcset=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/stage-300x300.png 300w, https:\/\/staging.wachandwach.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/stage-150x150.png 150w, https:\/\/staging.wachandwach.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/stage-140x140.png 140w, https:\/\/staging.wachandwach.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/stage.png 512w\" sizes=\"(max-width: 120px) 100vw, 120px\" \/><em><strong>valor de subasta<\/strong><\/em> \u2014 cen\u0119 wywo\u0142awcz\u0105. Zazwyczaj r\u00f3wna si\u0119 wycenie, ale mo\u017ce by\u0107 ni\u017csza wskutek przebiegu post\u0119powania egzekucyjnego.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etap_2_%E2%80%94_Publikacja_ogloszenia_w_portalu_BOE\"><\/span>Etap 2 \u2014 Publikacja og\u0142oszenia w portalu BOE<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Og\u0142oszenie o licytacji (<em>edicto<\/em>) pojawia si\u0119 na <a href=\"https:\/\/subastas.boe.es\/\">portalu subastas.boe.es<\/a>. Zawiera m.in.: adres i opis nieruchomo\u015bci, <em>valor de tasaci\u00f3n<\/em> i <em>valor de subasta<\/em>, wymagan\u0105 kwot\u0119 depozytu, daty otwarcia i zamkni\u0119cia, certyfikat obci\u0105\u017ce\u0144 hipotecznych (<em>certificaci\u00f3n de cargas<\/em>) oraz informacj\u0119 o stanie posiadania \u2014 wy\u0142\u0105cznie je\u015bli jest znana s\u0105dowi.<\/p>\n<blockquote><p>Brak informacji o lokatorach w <em>edicto<\/em> nie oznacza, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 jest wolna.<\/p><\/blockquote>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etap_3_%E2%80%94_Rejestracja_i_wplata_depozytu\"><\/span>Etap 3 \u2014 Rejestracja i wp\u0142ata depozytu<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Rejestracja na <a href=\"https:\/\/subastas.boe.es\/\">subastas.boe.es<\/a> z certyfikatem elektronicznym lub systemem Cl@ve. Depozyt wp\u0142acany przez platform\u0119 AEAT.<\/p>\n<ul>\n<li>Procedury wszcz\u0119te od 3.04.2025: co do zasady <strong>20%<\/strong> valor de subasta dla nieruchomo\u015bci (min. 1 000 EUR) \u2014 LAJ mo\u017ce ten procent zmieni\u0107. Zawsze sprawdzaj dok\u0142adn\u0105 kwot\u0119 w konkretnym edicto.<\/li>\n<li>Stare procedury: 5%.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etap_4_%E2%80%94_Skladanie_ofert_20_dni_oferty_tajne\"><\/span>Etap 4 \u2014 Sk\u0142adanie ofert (20 dni, oferty tajne)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Licytacja trwa 20 dni kalendarzowych. Oferty nie s\u0105 w pe\u0142ni jawne w trakcie jej trwania \u2014 uczestnicy nie maj\u0105 dost\u0119pu do wszystkich z\u0142o\u017conych ofert. U\u017cytkownik mo\u017ce sk\u0142ada\u0107 kolejne oferty w trakcie licytacji zgodnie z zasadami portalu, przy czym z\u0142o\u017cone oferty nie podlegaj\u0105 wycofaniu.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etap_5_%E2%80%94_Wynik_i_zaplata\"><\/span>Etap 5 \u2014 Wynik i zap\u0142ata<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Je\u017celi oferta jest najwy\u017csza i spe\u0142nia ustawowe warunki, LAJ wydaje <em>decreto de aprobaci\u00f3n del remate<\/em>.<\/p>\n<p>Nabywca ma <strong data-start=\"1759\" data-end=\"1779\">20 dni roboczych<\/strong> na zap\u0142at\u0119 ceny (licz\u0105c od zamkni\u0119cia licytacji, bez wezwania).<\/p>\n<blockquote><p>Brak zap\u0142aty w terminie skutkuje <strong data-start=\"1880\" data-end=\"1899\">utrat\u0105 depozytu<\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etap_6_%E2%80%94_Decreto_de_adjudicacion_i_wpis_do_rejestru\"><\/span>Etap 6 \u2014 <em>Decreto de adjudicaci\u00f3n<\/em> i wpis do rejestru<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Po zap\u0142acie s\u0105d wydaje <em>decreto de adjudicaci\u00f3n<\/em>. Dokument ten zast\u0119puje akt notarialny i stanowi podstaw\u0119 wpisu do <a href=\"https:\/\/www.registradores.org\/\">Registro de la Propiedad<\/a>. Zalecane jest niezw\u0142oczne dokonanie wpisu \u2014 zapewnia on ochron\u0119 wobec os\u00f3b trzecich.<\/p>\n<p>Wi\u0119cej o standardowym procesie zakupu dowiesz si\u0119 tu: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/proces-zakupu-nieruchomosci-w-hiszpanii\/\">Proces zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii<\/a>.<\/p>\n<blockquote><p>W praktyce wiele s\u0105d\u00f3w przekracza ustawowe terminy na wydanie dekretu, co mo\u017ce blokowa\u0107 \u015brodki przez tygodnie lub miesi\u0105ce. Czynnik ten warto uwzgl\u0119dni\u0107 w planie finansowym.<\/p><\/blockquote>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Gdzie_szukac_subastas_Portal_BOE_i_inne_narzedzia\"><\/span>Gdzie szuka\u0107 subastas? Portal BOE i inne narz\u0119dzia<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Podstawowym i prawnie wi\u0105\u017c\u0105cym \u017ar\u00f3d\u0142em informacji o licytacjach s\u0105dowych (<em data-start=\"646\" data-end=\"667\">subastas judiciales<\/em>) w Hiszpanii jest oficjalny portal BOE.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Narz\u0119dzie<\/th>\n<th>URL<\/th>\n<th>Przydatno\u015b\u0107<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Portal Subastas BOE<\/strong> (oficjalny)<\/td>\n<td>subastas.boe.es<\/td>\n<td>Podstawowe \u017ar\u00f3d\u0142o dla licytacji s\u0105dowych; rejestracja, wp\u0142ata depozytu i udzia\u0142 w licytacji<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Sede Judicial Electr\u00f3nica<\/strong><\/td>\n<td>sedejudicial.justicia.es<\/td>\n<td>Informacje o post\u0119powaniu; weryfikacja statusu sprawy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Registro de la Propiedad<\/strong><\/td>\n<td>registradores.org<\/td>\n<td>Dane o w\u0142asno\u015bci i obci\u0105\u017ceniach (hipoteki, zaj\u0119cia) \u2014 kluczowe dla analizy ryzyka<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Catastro<\/strong><\/td>\n<td>sedecatastro.gob.es<\/td>\n<td>Dane techniczne nieruchomo\u015bci, warto\u015b\u0107 katastralna, <em data-start=\"1254\" data-end=\"1275\">valor de referencia<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Agencia Tributaria<\/strong><\/td>\n<td>agenciatributaria.es<\/td>\n<td>Licytacje administracyjne (Hacienda)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Agregatory (nieoficjalne)<\/strong><\/td>\n<td>subastae.com, mapasubastas.com<\/td>\n<td>Wygodne filtry i alerty; licytacja wy\u0142\u0105cznie przez portal BOE<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<blockquote><p>Warto skonfigurowa\u0107 alerty e-mail w portalu BOE \u2014 po rejestracji system umo\u017cliwia otrzymywanie powiadomie\u0144 o nowych licytacjach wed\u0142ug wybranych kryteri\u00f3w (np. lokalizacja, typ nieruchomo\u015bci, zakres cenowy).<\/p><\/blockquote>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ile_naprawde_kosztuje_zakup_nieruchomosci_na_licytacji\"><\/span>Ile naprawd\u0119 kosztuje zakup nieruchomo\u015bci na licytacji?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Og\u0142oszenie mo\u017ce wskazywa\u0107: mieszkanie 80 m\u00b2, <em data-start=\"1430\" data-end=\"1448\">valor de subasta<\/em> 120 000 EUR, najwy\u017csza oferta 84 000 EUR. Nie jest to jednak rzeczywisty koszt nabycia.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Podatek_ITP_a_valor_de_referencia_%E2%80%94_kluczowa_pulapka_podatkowa\"><\/span>Podatek ITP a <em>valor de referencia<\/em> \u2014 kluczowa pu\u0142apka podatkowa<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"1612\" data-end=\"1798\">Od 1 stycznia 2022 r. podstaw\u0105 opodatkowania podatkiem od przeniesienia w\u0142asno\u015bci (ITP) jest co do zasady <strong data-start=\"1721\" data-end=\"1757\">valor de referencia del inmueble<\/strong> ustalany przez Catastro, o ile istnieje.<\/p>\n<p data-start=\"1800\" data-end=\"1908\">Je\u017celi cena przybicia (<em data-start=\"1823\" data-end=\"1837\">adjudicaci\u00f3n<\/em>) jest ni\u017csza od tej warto\u015bci, podatek naliczany jest od wy\u017cszej kwoty.<\/p>\n<p data-start=\"1910\" data-end=\"1937\">Nale\u017cy jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce:<\/p>\n<ul>\n<li><em data-start=\"1940\" data-end=\"1961\">valor de referencia<\/em> stanowi domnieman\u0105 warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 i mo\u017ce by\u0107 kwestionowany przez podatnika,<\/li>\n<li>organ podatkowy mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c weryfikowa\u0107 zadeklarowan\u0105 podstaw\u0119 opodatkowania.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Sprawd\u017a valor de referencia swojej nieruchomo\u015bci na <a href=\"https:\/\/www.sedecatastro.gob.es\/\">sedecatastro.gob.es<\/a> zanim z\u0142o\u017cysz ofert\u0119.<\/p><\/blockquote>\n<p>Wyj\u0105tek: je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 nie posiada <em>valor de referencia<\/em> (np. lokale atypowe, nieruchomo\u015bci wiejskie, niekt\u00f3re starsze budynki) \u2014 podstaw\u0105 ITP mo\u017ce by\u0107 cena przybicia. Zweryfikuj ten status w Catastro przed kalkulacj\u0105 koszt\u00f3w.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Kalkulator_kosztow_%E2%80%94_przyklad_praktyczny\"><\/span>Kalkulator koszt\u00f3w \u2014 przyk\u0142ad praktyczny<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Sk\u0142adnik kosztu<\/th>\n<th>Kwota (przyk\u0142ad)<\/th>\n<th>Uwagi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Cena <em>adjudicaci\u00f3n<\/em><\/td>\n<td>84 000 EUR<\/td>\n<td>Punkt wyj\u015bcia kalkulacji<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>ITP<\/strong> (nieruchomo\u015b\u0107 u\u017cywana)<\/td>\n<td>5 880\u20139 240 EUR<\/td>\n<td>7\u201311% <em>valor de referencia <\/em>lub ceny <em>adjudicaci\u00f3n<\/em>, je\u015bli wy\u017csza; stawka zale\u017cy od wsp\u00f3lnoty autonomicznej<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Registro de la Propiedad<\/td>\n<td>300\u2013600 EUR<\/td>\n<td>Oko\u0142o 0,1\u20130,5% ceny; obowi\u0105zkowe<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Honorarium adwokata<\/td>\n<td>ok. 2000 EUR<\/td>\n<td>Oko\u0142o 1\u20132% ceny; zwykle ogranicza istotne ryzyka<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Cargas anteriores<\/strong><\/td>\n<td>0 \u2014 kilkadziesi\u0105t tys. EUR<\/td>\n<td>Obci\u0105\u017cenia starsze ni\u017c egzekwowane mog\u0105 przej\u015b\u0107 na nabywc\u0119<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zaleg\u0142o\u015bci wsp\u00f3lnoty<\/td>\n<td>Kilkaset \u2013 kilka tys. EUR<\/td>\n<td>Rok bie\u017c\u0105cy + 3 lata poprzednie (art. 9.1.e) LPH<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zaleg\u0142o\u015bci IBI<\/td>\n<td>Kilkaset EUR rocznie \u00d7 zaleg\u0142e lata<\/td>\n<td>Hipoteka ustawowa fiskusa \u2014 wysoki priorytet<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Remont \/ stan techniczny<\/td>\n<td>0 \u2014 50 000+ EUR<\/td>\n<td>Nieruchomo\u015bci z licytacji bywaj\u0105 zaniedbane<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Koszty eksmisji (je\u015bli zaj\u0119ta)<\/td>\n<td>1 500\u20135 000 EUR + czas<\/td>\n<td>Post\u0119powania s\u0105dowe mog\u0105 trwa\u0107 wiele miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>\u0141\u0104CZNIE<\/strong><\/p>\n<p>(bez remont\u00f3w i obci\u0105\u017ce\u0144)<\/td>\n<td><strong>~93 000\u201396 000 EUR<\/strong><\/td>\n<td>Przy cenie <em>adjudicaci\u00f3n<\/em> 84 000 EUR (+ ok. 11%)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<blockquote><p>Zasada praktyczna: rzeczywisty koszt = cena przybicia + przejmowane obci\u0105\u017cenia + podatki + op\u0142aty + ewentualne koszty eksmisji i remontu. Do\u015bwiadczeni inwestorzy nie p\u0142ac\u0105 wi\u0119cej ni\u017c 60\u201365% warto\u015bci rynkowej po uwzgl\u0119dnieniu wszystkich koszt\u00f3w.<\/p><\/blockquote>\n<p>Szczeg\u00f3\u0142owe informacje o stawkach ITP w poszczeg\u00f3lnych regionach: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/jakie-sa-aktualne-stawki-itp-w-katalonii\/\">Jakie s\u0105 aktualne stawki ITP w Katalonii?<\/a> \u2014 analogiczne zasady obowi\u0105zuj\u0105 w pozosta\u0142ych wsp\u00f3lnotach autonomicznych.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ryzyka_prawne_%E2%80%94_czego_nie_mowia_ogloszenia\"><\/span>Ryzyka prawne \u2014 czego nie m\u00f3wi\u0105 og\u0142oszenia<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>To kluczowy element analizy ka\u017cdej licytacji. Poni\u017cej przedstawiono najwa\u017cniejsze ryzyka prawne zwi\u0105zane z nabyciem nieruchomo\u015bci w drodze <em data-start=\"1060\" data-end=\"1078\">subasta judicial<\/em>.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cargas_anteriores_%E2%80%94_obciazenia_wczesniejsze_niz_egzekucja\"><\/span><em>Cargas anteriores<\/em> \u2014 obci\u0105\u017cenia wcze\u015bniejsze ni\u017c egzekucja<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"1149\" data-end=\"1266\"><em data-start=\"1149\" data-end=\"1174\">Decreto de adjudicaci\u00f3n<\/em> powoduje wyga\u015bni\u0119cie hipoteki b\u0119d\u0105cej podstaw\u0105 egzekucji oraz obci\u0105\u017ce\u0144 wpisanych po niej.<\/p>\n<blockquote>\n<p data-start=\"1268\" data-end=\"1386\">Natomiast obci\u0105\u017cenia wpisane wcze\u015bniej (np. hipoteki lub zaj\u0119cia) <strong data-start=\"1334\" data-end=\"1385\">mog\u0105 nadal obci\u0105\u017ca\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 po jej nabyciu<\/strong>.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Przyk\u0142ad: Nabycie za 70 000 EUR przy <em data-start=\"1431\" data-end=\"1449\">valor de subasta<\/em> 100 000 EUR. W rejestrze widnieje wcze\u015bniejsza hipoteka na 40 000 EUR, kt\u00f3ra nie zosta\u0142a wykre\u015blona \u2014 mo\u017ce ona nadal obci\u0105\u017ca\u0107 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n<p>Realny koszt zakupu: 110 000 EUR. Nowy w\u0142a\u015bciciel odpowiada in rem (z nieruchomo\u015bci), nie ca\u0142ym maj\u0105tkiem osobistym \u2014 ale uregulowanie tych d\u0142ug\u00f3w jest w praktyce niezb\u0119dne, by unikn\u0105\u0107 dalszych egzekucji.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Odpowiedzialnosc_podatkowa_nieruchomosci\"><\/span>Odpowiedzialno\u015b\u0107 podatkowa nieruchomo\u015bci<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%E2%80%94_IBI\"><\/span>\u2014 IBI<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"1824\" data-end=\"1977\">Zaleg\u0142o\u015bci podatkowe zwi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105, w szczeg\u00f3lno\u015bci podatek od nieruchomo\u015bci (IBI), mog\u0105 obci\u0105\u017ca\u0107 nabywc\u0119 na zasadzie tzw. <em>afecci\u00f3n real<\/em>.<\/p>\n<p data-start=\"1979\" data-end=\"2005\">W praktyce oznacza to, \u017ce:<\/p>\n<ul data-start=\"2006\" data-end=\"2155\">\n<li data-start=\"2006\" data-end=\"2091\">zaleg\u0142o\u015bci mog\u0105 by\u0107 dochodzone z nieruchomo\u015bci niezale\u017cnie od zmiany w\u0142a\u015bciciela,<\/li>\n<li data-start=\"2092\" data-end=\"2155\">nie zawsze s\u0105 one w pe\u0142ni widoczne w rejestrze nieruchomo\u015bci.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote>\n<p data-start=\"2157\" data-end=\"2181\">Zalecana weryfikacja:<\/p>\n<\/blockquote>\n<ul data-start=\"2182\" data-end=\"2290\">\n<li data-start=\"2182\" data-end=\"2233\">\n<blockquote><p>zapytanie do <strong data-start=\"2197\" data-end=\"2213\">Ayuntamiento<\/strong> o zaleg\u0142o\u015bci IBI,<\/p><\/blockquote>\n<\/li>\n<li data-start=\"2234\" data-end=\"2290\">\n<blockquote><p>weryfikacja ewentualnych zaleg\u0142o\u015bci publicznoprawnych.<\/p><\/blockquote>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Deudas_de_comunidad_de_propietarios_%E2%80%94_zaleglosci_wobec_wspolnoty\"><\/span><em>Deudas de comunidad de propietarios<\/em> \u2014 zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Na podstawie art. 9.1.e) LPH nowy w\u0142a\u015bciciel odpowiada za zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty z roku bie\u017c\u0105cego oraz trzech lat poprzednich \u2014 zaleg\u0142o\u015bci mog\u0105 si\u0119ga\u0107 kilku tysi\u0119cy euro. Jak weryfikowa\u0107 dokumentacj\u0119 wsp\u00f3lnoty przed zakupem: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/protokoly-wspolnoty-wlascicieli-w-hiszpanii-co-sprawdzic-przed-zakupem\/\">Wsp\u00f3lnota w\u0142a\u015bcicieli \u2014 jak czyta\u0107 protoko\u0142y z zebra\u0144.<\/a><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rozbieznosc_danych_w_edicto_%E2%80%94_niepelne_informacje\"><\/span>Rozbie\u017cno\u015b\u0107 danych w <em>edicto<\/em> \u2014 niepe\u0142ne informacje<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Og\u0142oszenie licytacyjne mo\u017ce zawiera\u0107 nieaktualne lub niekompletne dane. Nawet po reformie LO 1\/2025 informacje o stanie posiadania publikowane s\u0105 wy\u0142\u0105cznie, je\u017celi s\u0105 znane s\u0105dowi.<\/p>\n<blockquote><p>Brak informacji o lokatorach nie oznacza, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 jest wolna.<\/p><\/blockquote>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Brak_rekojmi_za_wady_fizyczne_i_prawne\"><\/span>Brak r\u0119kojmi za wady fizyczne i prawne<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Zakup w licytacji to zakup w stanie \u201ejaki jest i gdzie jest&#8221; \u2014 bez r\u0119kojmi ze strony sprzedaj\u0105cego (s\u0105du). Nieuregulowane pozwolenie na budow\u0119, samowola budowlana, inne wady prawne \u2014 staj\u0105 si\u0119 problemem nowego w\u0142a\u015bciciela. Zasady r\u0119kojmi przy standardowym zakupie, kt\u00f3rych tu nie ma: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/co-zrobic-jesli-odkryje-wady-ukryte-po-podpisaniu-umowy-zakupu-nieruchomosci-w-hiszpanii\/\">Co zrobi\u0107, je\u015bli odkryj\u0119 wady ukryte po podpisaniu umowy zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii?<\/a><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Nieruchomosc_zajeta_przez_lokatora_lub_bylego_wlasciciela\"><\/span>Nieruchomo\u015b\u0107 zaj\u0119ta przez lokatora lub by\u0142ego w\u0142a\u015bciciela<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Znaczna cz\u0119\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci oferowanych w ramach licytacji jest faktycznie zamieszkana, co stanowi jedno z najistotniejszych ryzyk inwestycyjnych.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Sytuacja<\/th>\n<th>Prawa nabywcy<\/th>\n<th>Szacowany czas rozwi\u0105zania<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Najemca z umow\u0105 starsz\u0105 ni\u017c egzekwowana hipoteka, wpisan\u0105\u00a0w rejestrze<\/td>\n<td>Co do zasady nale\u017cy respektowa\u0107 umow\u0119 do jej wyga\u015bni\u0119cia (art. 13 LAU)<\/td>\n<td>Do ko\u0144ca umowy; mo\u017ce to by\u0107 kilka lat<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Najemca z umow\u0105 p\u00f3\u017aniejsz\u0105 ni\u017c hipoteka lub niewpisan\u0105 do rejestru<\/td>\n<td>Co do zasady <em>decreto adjudicaci\u00f3n<\/em> powoduje wyga\u015bni\u0119cie umowy; mo\u017cliwe post\u0119powanie eksmisyjne (<em>lanzamiento)<\/em><\/td>\n<td>2\u20136 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>By\u0142y w\u0142a\u015bciciel (d\u0142u\u017cnik) odmawia opuszczenia lokalu<\/td>\n<td>Wniosek o <em>lanzamiento<\/em> do s\u0105du egzekucyjnego<\/td>\n<td>3\u201312 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Okupa (bez tytu\u0142u prawnego)<\/td>\n<td>Wniosek o <em>lanzamiento<\/em>; mo\u017cliwe wydanie nieruchomo\u015bci przez s\u0105d egzekucyjny<\/td>\n<td>2\u20138 miesi\u0119cy + ryzyko istotnych op\u00f3\u017anie\u0144<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Najemca \/ okupa z orzeczeniem o <em>vulnerabilidad<\/em><\/td>\n<td>S\u0105d mo\u017ce zawiesi\u0107 <em>lanzamiento<\/em>; dodatkowe obowi\u0105zki, zw\u0142aszcza przy statusie <em>gran tenedor<\/em><\/td>\n<td>Nieokre\u015blony \u2014 od kilku miesi\u0119cy do lat<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<blockquote><p>Ley de Vivienda (2023) wprowadza dodatkowe wymogi dla <em><strong>gran tenedor<\/strong> <\/em>\u2014 w\u0142a\u015bciciela posiadaj\u0105cego powy\u017cej 10 nieruchomo\u015bci lub powy\u017cej 5 w<em> zonas de<\/em> <em>mercado residencial tensionado<\/em> (obszary napi\u0119tego rynku mieszkaniowego, wyznaczanych przez wsp\u00f3lnoty autonomiczne). Polscy inwestorzy kupuj\u0105cy pierwsze mieszkanie w Hiszpanii zwykle nie s\u0105 gran tenedor \u2014 warto jednak o tym pami\u0119ta\u0107.<\/p><\/blockquote>\n<p>Je\u015bli planujesz wynajem kr\u00f3tkoterminowy: od 3 kwietnia 2025 r. wymaga on nie tylko licencji regionalnej, lecz tak\u017ce wyra\u017anej zgody wsp\u00f3lnoty wi\u0119kszo\u015bci\u0105 3\/5. Szczeg\u00f3\u0142y: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/wynajem-turystyczny-w-hiszpanii-a-zgoda-wspolnoty-2026-najnowsze-zmiany-prawne-i-orzecznictwo\/\">Wynajem turystyczny w Hiszpanii a zgoda wsp\u00f3lnoty (2026)<\/a>. Por\u00f3wnanie wszystkich modeli najmu: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/wynajem-nieruchomosci-w-hiszpanii-dlugoterminowy-srednioterminowy-czy-turystyczny\/\">Wynajem d\u0142ugoterminowy, \u015brednioterminowy czy turystyczny<\/a>?<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Due_diligence_przed_zlozeniem_oferty_%E2%80%94_lista_kontrolna\"><\/span><em>Due diligence<\/em> przed z\u0142o\u017ceniem oferty \u2014 lista kontrolna<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Minimum, kt\u00f3re nale\u017cy sprawdzi\u0107 zanim wp\u0142acisz depozyt. Wiele z tych krok\u00f3w wymaga dost\u0119pu do akt s\u0105dowych \u2014 co w praktyce oznacza konieczno\u015b\u0107 zaanga\u017cowania prawnika.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"A_Rejestr_i_obciazenia\"><\/span>A. Rejestr i obci\u0105\u017cenia<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>\u25ca Nota simple z Registro de la Propiedad (aktualna). Sprawd\u017a: w\u0142a\u015bciciel, powierzchnia, hipoteki, embarga, usufructos, s\u0142u\u017cebno\u015bci.<\/p>\n<p>\u25ca Certificaci\u00f3n de cargas (pe\u0142na) \u2014 z akt sprawy s\u0105dowej. Dokument kluczowy dla ustalenia, kt\u00f3re obci\u0105\u017cenia s\u0105 wcze\u015bniejsze ni\u017c egzekucja i mog\u0105 nadal obci\u0105\u017ca\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 po nabyciu.<\/p>\n<p>\u25ca Referencia catastral \u2014 sedecatastro.gob.es. Weryfikacja danych technicznych nieruchomo\u015bci, warto\u015bci katastralnej oraz <em data-start=\"939\" data-end=\"960\">valor de referencia<\/em> (podstawa opodatkowania ITP).<\/p>\n<p>\u25ca Zapytanie do Ayuntamiento i organ\u00f3w podatkowych \u2014 zaleg\u0142o\u015bci IBI, plusval\u00eda i inne podatki.<\/p>\n<p>\u25ca Zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty \u2014 kontakt z zarz\u0105dc\u0105<em> (administrador)<\/em> budynku.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"B_Stan_posiadania_i_sytuacja_lokatorska\"><\/span>B. Stan posiadania i sytuacja lokatorska<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>\u25ca\u00a0Analiza <em>edicto<\/em> \u2014 czy podano informacj\u0119 o stanie posiadania; brak danych nie oznacza, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 jest wolna.<\/p>\n<p>\u25ca Wniosek do LAJ o akta sprawy \u2014 sprawdzenie ewentualnych powiadomie\u0144 dla najemc\u00f3w.<\/p>\n<p>\u25ca Wizja lokalna (o ile mo\u017cliwa) \u2014 rozmowa z s\u0105siadami, portierem, administratorem.<\/p>\n<p>\u25ca Usufructo vitalicio \u2014 sprawdzenie czy w nocie simple nie figuruje prawo do\u017cywotniego u\u017cytkowania.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"C_Prawo_i_formalnosci_urbanistyczne\"><\/span>C. Prawo i formalno\u015bci urbanistyczne<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>\u25ca Licencia de primera ocupaci\u00f3n \/ c\u00e9dula de habitabilidad \u2014 sprawdzenie czy nieruchomo\u015b\u0107 jest dopuszczona do u\u017cytkowania.<\/p>\n<p>\u25ca Samowole budowlane \u2014 sprawdzenie w Ayuntamiento i planie zagospodarowania.<\/p>\n<p>\u25ca Status VPO (Vivienda de Protecci\u00f3n Oficial) \u2014 ograniczenia w cenie sprzeda\u017cy i wynajmu.<\/p>\n<p>\u25ca Certyfikat efektywno\u015bci energetycznej.<\/p>\n<p>Wi\u0119cej o pu\u0142apkach prawnych: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/\">Pu\u0142apki prawne przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii<\/a>. <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/9-powodow-pomocy-adwokata-w-procesie-zakupu-nieruchomosci\/\">Dlaczego warto mie\u0107 prawnika: 9 powod\u00f3w, dla kt\u00f3rych warto skorzysta\u0107 z pomocy adwokata<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Kiedy_subasta_to_naprawde_okazja_Kalkulator_okazji\"><\/span>Kiedy <em>subasta<\/em> to naprawd\u0119 okazja? Kalkulator okazji<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Co do zasady, inwestycja w nieruchomo\u015b\u0107 z licytacji mo\u017ce by\u0107 uznana za atrakcyjn\u0105, je\u017celi po uwzgl\u0119dnieniu wszystkich koszt\u00f3w ca\u0142kowitych cena nabycia pozostaje istotnie poni\u017cej warto\u015bci rynkowej \u2014 w praktyce inwestorskiej cz\u0119sto przyjmuje si\u0119 poziom ok. <strong data-start=\"529\" data-end=\"557\">60\u201365% warto\u015bci rynkowej<\/strong>, przy czym jest to kryterium biznesowe, a nie prawne.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Pytanie kontrolne<\/th>\n<th>OKAZJA<\/th>\n<th>PU\u0141APKA<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Cena <em>adjudicaci\u00f3n<\/em> vs warto\u015b\u0107 rynkowa<\/td>\n<td>Poni\u017cej 65% po wszystkich kosztach<\/td>\n<td>Zbli\u017cona do warto\u015bci rynkowej lub wy\u017csza po doliczeniu koszt\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><em>Cargas anteriores<\/em><\/td>\n<td>Brak lub niewielkie, precyzyjnie zidentyfikowane<\/td>\n<td>Istotne lub niezweryfikowane obci\u0105\u017cenia<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sytuacja lokatorska<\/td>\n<td>Nieruchomo\u015b\u0107 wolna lub kr\u00f3tki termin umowy<\/td>\n<td>Nieruchomo\u015b\u0107 zaj\u0119ta; lokator z t<em>zw. vulnerabilidad<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Stan techniczny<\/td>\n<td>Mo\u017cliwa wizyta lub dobry stan potwierdzony dokumentacj\u0105<\/td>\n<td>Stan nieznany; brak dost\u0119pu do nieruchomo\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>P\u0142ynno\u015b\u0107 inwestycji<\/td>\n<td>Lokalizacja z du\u017cym popytem<\/td>\n<td>Ma\u0142a miejscowo\u015b\u0107; ograniczony rynek<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dost\u0119pno\u015b\u0107 \u015brodk\u00f3w<\/td>\n<td>Got\u00f3wka lub zapewnione finansowanie<\/td>\n<td>Uzale\u017cnienie od kredytu w kr\u00f3tkim terminie (20 dni)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wsparcie prawne<\/td>\n<td>Pe\u0142na analiza prawna przed licytacj\u0105<\/td>\n<td>Brak due diligence i wsparcia prawnego<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<blockquote><p>Do\u015bwiadczenie rynkowe wskazuje, \u017ce jedynie cz\u0119\u015b\u0107 licytacji spe\u0142nia kryteria rzeczywistej okazji po uwzgl\u0119dnieniu wszystkich ryzyk i koszt\u00f3w. W wielu przypadkach cena ko\u0144cowa zbli\u017ca si\u0119 do poziomu rynkowego, przy jednocze\u015bnie wy\u017cszym poziomie ryzyka i zaanga\u017cowania.<\/p><\/blockquote>\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\">Subastas judiciales to z\u0142o\u017cony obszar prawa, w kt\u00f3rym b\u0142\u0119dy kosztuj\u0105 dziesi\u0105tki tysi\u0119cy euro. Je\u015bli rozwa\u017casz udzia\u0142 w <img decoding=\"async\" class=\"wp-image-8756 alignright\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal-300x300.png\" alt=\"najlepszy adwokat w hiszpanii\" width=\"120\" height=\"120\" srcset=\"https:\/\/staging.wachandwach.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal-300x300.png 300w, https:\/\/staging.wachandwach.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal-150x150.png 150w, https:\/\/staging.wachandwach.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal-140x140.png 140w, https:\/\/staging.wachandwach.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal.png 512w\" sizes=\"(max-width: 120px) 100vw, 120px\" \/>konkretnej licytacji i chcesz mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce znasz wszystkie ryzyka zanim wp\u0142acisz depozyt, mo\u017cemy przeprowadzi\u0107 pe\u0142n\u0105 analiz\u0119: sprawdzimy obci\u0105\u017cenia, sytuacj\u0119 lokatorsk\u0105, stan urbanistyczny i b\u0119dziemy Ci\u0119 reprezentowa\u0107 na wszystkich etapach post\u0119powania. Jeste\u015bmy do dyspozycji. <strong><a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\">Napisz do nas.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"FAQ_%E2%80%94_najczesciej_zadawane_pytania\"><\/span>FAQ \u2014 najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czy_jako_obcokrajowiec_moge_kupic_nieruchomosc_na_licytacji_w_Hiszpanii\"><\/span>Czy jako obcokrajowiec mog\u0119 kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 na licytacji w Hiszpanii?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Tak \u2014 nie ma \u017cadnych ogranicze\u0144 dla obywateli UE, w tym Polak\u00f3w. Potrzebujesz numeru N.I.E., certyfikatu elektronicznego lub systemu Cl@ve do rejestracji w portalu BOE oraz konta bankowego lub systemu p\u0142atno\u015bci przez AEAT. Ze wzgl\u0119du na bariery j\u0119zykowe i z\u0142o\u017cono\u015b\u0107 procedury zalecamy wsparcie polskoj\u0119zycznego adwokata, kt\u00f3ry sprawdzi dokumentacj\u0119 i przeprowadzi Ci\u0119 przez ca\u0142y proces.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Jaki_jest_minimalny_depozyt_by_wziac_udzial_w_licytacji\"><\/span>Jaki jest minimalny depozyt, by wzi\u0105\u0107 udzia\u0142 w licytacji?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>W post\u0119powaniach wszcz\u0119tych od 3.04.2025 r. (LO 1\/2025): co do zasady 20% <em>valor de subasta<\/em> dla nieruchomo\u015bci (min. 1 000 EUR) \u2014 przy czym LAJ mo\u017ce okre\u015bli\u0107 inn\u0105 wysoko\u015b\u0107 depozytu w danym post\u0119powaniu. Zawsze sprawdzaj dok\u0142adn\u0105 kwot\u0119 depozytu w edicto danej licytacji. W post\u0119powaniach wszcz\u0119tych przed 3.04.2025: 5%.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Co_sie_dzieje_z_depozytem_jesli_nie_wygrasz_licytacji\"><\/span>Co si\u0119 dzieje z depozytem, je\u015bli nie wygrasz licytacji?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Depozyt jest zwracany automatycznie po zako\u0144czeniu licytacji wszystkim uczestnikom z wyj\u0105tkiem najwy\u017cszego oferenta (do momentu zap\u0142aty ceny) i drugiego oferenta, je\u015bli wyrazi\u0142 wol\u0119 skorzystania z tzw. rezerwacji.<\/p>\n<p>Zwrot nast\u0119puje co do zasady automatycznie, jednak w praktyce jego termin mo\u017ce zale\u017ce\u0107 od sprawno\u015bci danego s\u0105du.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czy_moge_sfinansowac_zakup_hipoteka\"><\/span>Czy mog\u0119 sfinansowa\u0107 zakup hipotek\u0105?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>W teorii tak \u2014 w praktyce jest to bardzo trudne. Termin zap\u0142aty to tylko 20 dni roboczych i bank rzadko zd\u0105\u017cy z decyzj\u0105, wycen\u0105 i uruchomieniem \u015brodk\u00f3w w tym czasie. Z tego wzgl\u0119du wi\u0119kszo\u015b\u0107 nabywc\u00f3w finansuje zakup \u015brodkami w\u0142asnymi lub liniami kredytowymi. Alternatywnie mo\u017cliwe jest refinansowanie nieruchomo\u015bci kredytem hipotecznym po jej nabyciu. Wi\u0119cej: <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/jak-uzyskac-kredyt-hipoteczny-w-hiszpanii\/\">Jak uzyska\u0107 kredyt hipoteczny w Hiszpanii<\/a>?<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ile_naprawde_zaplace_podatku_ITP_po_zakupie_nieruchomosci_na_licytacji\"><\/span>Ile naprawd\u0119 zap\u0142ac\u0119 podatku ITP po zakupie nieruchomo\u015bci na licytacji?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Od 1 stycznia 2022 r. podstaw\u0105 opodatkowania ITP jest <em>valor de referencia del inmueble<\/em> ustalany przez Catastro \u2014 nie cena przybicia. Je\u017celi cena nabycia (<em data-start=\"2195\" data-end=\"2209\">adjudicaci\u00f3n<\/em>) jest ni\u017csza od tej warto\u015bci, podatek naliczany jest od <em data-start=\"2266\" data-end=\"2287\">valor de referencia<\/em>. Stawki wynosz\u0105 7\u201311% w zale\u017cno\u015bci od wsp\u00f3lnoty autonomicznej.<\/p>\n<p>Je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 nie posiada <em>valor de referencia<\/em> (np. lokale atypowe, nieruchomo\u015bci wiejskie), ITP nalicza si\u0119 od ceny przybicia. Zawsze sprawd\u017a valor de referencia na sedecatastro.gob.es przed z\u0142o\u017ceniem oferty.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Jak_sprawdzic_czy_nieruchomosc_jest_wolna_od_lokatorow\"><\/span>Jak sprawdzi\u0107, czy nieruchomo\u015b\u0107 jest wolna od lokator\u00f3w?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Analiza <em>edicto<\/em>, dokumentacji w aktach s\u0105dowych, noty simple z rejestru (usufructo, arrendamientos inscribibles) oraz wizja lokalna \u2014 rozmowa z s\u0105siadami i administratorem wsp\u00f3lnoty. Nawet po wykonaniu tych krok\u00f3w stuprocentowej pewno\u015bci nie ma. Zawsze uwzgl\u0119dnij potencjalne koszty eksmisji w bud\u017cecie inwestycji.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><em><img decoding=\"async\" class=\"wp-image-7366 size-full aligncenter\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/koperta.png\" alt=\"znajdz adwokata w hiszpanii licytacje komornicze najlepszy prawnik\" width=\"119\" height=\"119\" \/><\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><em>Niniejszy artyku\u0142 ma charakter wy\u0142\u0105cznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzie\u0144 30 marca 2026 r. Przepisy LO 1\/2025 stosuje si\u0119 do post\u0119powa\u0144 egzekucyjnych wszcz\u0119tych od 3 kwietnia 2025 r. Przed podj\u0119ciem jakichkolwiek dzia\u0142a\u0144 prawnych lub inwestycyjnych zalecamy konsultacj\u0119 z adwokatem specjalizuj\u0105cym si\u0119 w hiszpa\u0144skim prawie nieruchomo\u015bci.<\/em><\/p>\n<p><em>Podstawa prawna: LO 1\/2025, de 2 de enero (BOE n\u00fam. 3) \u00b7 LEC art. 643\u2013675 \u00b7 Ley 19\/2015 \u00b7 Ley de Vivienda 2023 \u00b7 Ley de Propiedad Horizontal art. 9.1.e)<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Licytacje komornicze nieruchomo\u015bci w Hiszpanii \u2014 zwane subastas judiciales \u2014 od lat fascynuj\u0105 inwestor\u00f3w obietnic\u0105 zakupu mieszkania lub domu o 30\u201350% poni\u017cej ceny rynkowej. Na papierze wygl\u0105da to znakomicie. W&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":9113,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_titles_title":"Kupno nieruchomo\u015bci na licytacji komorniczej (Subastas) w Hiszpanii","_seopress_titles_desc":"Licytacje komornicze nieruchomo\u015bci w Hiszpanii po reformie LO 1\/2025: jak dzia\u0142aj\u0105 subastas, jakie ryzyka nios\u0105 i kiedy s\u0105 prawdziw\u0105 okazj\u0105 inwestycyjn\u0105.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[108,102,104,107,110,101],"tags":[],"class_list":["post-9106","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-prawo-bankowe","category-prawo-nieruchomosci","category-prawo-podatkowe","category-prawo-procesowe","category-prawo-windykacyjne","category-rynek-nieruchomosci"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9106","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9106"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9106\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9133,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9106\/revisions\/9133"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9113"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9106"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9106"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9106"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}